作者：刘远举

来源：FT中文网

疫情逐步被控制住之后报复性消费还没来到，“报复性”买房似乎已经开始，在网上流传：北京某盘开盘20分钟速卖814套；苏州买家们60秒豪砸12亿，疯抢新盘；深圳288套新房，7分半，被抢购一空；杭州一套千万的房子，中签率仅仅6.2%。

房地产小阳春似乎出现了，很多人动心了，想以买房来应对预期中受疫情影响的经济下行。

判断房价未来的走势，首先是数据本身的去伪存真。毕竟。对很多企业、机构、个人来说恐慌能导致成交，一些在朋友圈中刷屏的房产中介，使用的甚至是去年的数据。

根据中国房产信息集团（CRIC）的数据，至少8个大城市——深圳、成都、福州、杭州、淮安、扬州、嘉兴、汕头——的房地产交易量最近几周有所回升，成交量超过了2019年第四季度的平均水平。而根据万得资讯的数据，作为全国风向标的30个大中城市的住宅销售面积3月达到860万平方米，是2月份233万平方米的三倍多。

这似乎是市场成交旺盛的氛围。

但是，把月度环比，改为季度环比，结论立刻就变了。数据显示，今年一季度全国18个主要城市的二手房总成交量环比降低了39.2%、同比降低了44.6%。北京的新房与二手房加起来成交量才，比去年同期锐减48%。

这并不难解释。实际上，3月的数据上升，很大原因是因为1、2月份因疫情而积压的需求在3月开始释放。有的是改善型需求，“卖一买一”，进行到了一半，卖出后必然买进；有的甚至是在1、2月分成交的房子，因为疫情，网签拖到了三月份。

所以3月份乃至整个第一季度的数据，都是失真的。

再来看供给，在卖方侧，房企仍处在偿债高峰期，内地房企今年一季度到期债务约为1043亿元，到今年3、4季度超过1200亿元，加上融资环境仍然偏紧，疫情带来的销售量大幅下降，房企会通过降价等手段加速资金回流。

在二手房方面，根据58同城、安居客发布《3月国民安居指数报告》：2020年3月，全国新增挂牌房源量环比上涨192.2%。一线城市广州、上海、深圳新增挂牌量环比增幅分别为224.3%、196.5%、135.5%。环比数据仍然难以避免失真，但还有总量数据，4月7日，杭州二手房挂牌量突破11万套。

相对来说，挂牌数量的增加有更合理的解释，在疫情之中，投资者对后市不看好的获利离场；疫情影响资金链，业主资金回笼出售房屋，都加大了市场供应。

如果成交量下降，供给又在增加，那么这必然反映在价格下跌上。不过价格数据可谓乱花渐欲迷人眼，也存在如何识别的问题。

二手房方面，有数据显示，全国二手房在线挂牌均价15577元/平方米，环比上涨0.48%。而又有数据显示了相反的趋势，4月5日发布的全国房价行情数据显示，有121个城市3月份二手房价环比2月份下跌。

不过相比全国平均数据，标杆性城市的数据意义更大。更具有标志性意义的北上广深，3月份二手房价全部下跌，其中北京跌幅为2.85%，上海为5.85%，深圳为1.21%，广州为3.63%。

而且这里有一个数据上的处理问题。

环比数据，就是这一期与上一期比，那么2月疫情最严重时成交的卖方，一定是急需资金的。所以3月的价格高于2月就不难解释。贝壳研究院的数据显示，3月二手房成交均价较去年12月下降了4.5%。相对来说，1、2月都不是正常的参考标准了，3月与12月的比较更有说服力。

部分与总和之间是具有逻辑关系的，所以那些结构性的数据往往不是“重点美化”的数据对象，往往能从侧面反应总量数据的问题。

房屋成交的结构数据显示了刚需的特征。链家18城的成交情况显示，3月成交面积在90平方米以下的房屋占比为72.4%，高出疫情前约3个百分点。而北京的数据也从侧面证实了这一点。成交中450万以下房源占比相较疫情前提高将近7％。购房者中25-29岁占比均有2％的提升。小面积、低总价、年轻人占比提升，这都是刚需的特征。

刚需购房者因为结婚等原因，六个钱包买房，资金已经准备好了，并不会因疫情而停止。随着社会节奏恢复正常就会进场，被压制2个月的需求被释放出来，造成市场的回暖。但是刚需、小户型、年轻人占比上升的市场，是很难推高价格的。

数据反映了过去的趋势，而政策则会预示将来的趋势。为应对疫情的货币政策，成为很多人看多房地产的依据。

央行的确增加了资金供给。1月4日，中国人民银行公告决定下调金融机构存款准备金率1个百分点。疫情之后，央行决定于3月16日实施普惠金融定向降准，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。共释放长期资金5500亿元。

20天之后，4月3日，中国人民银行日前决定对农村信用社、农村商业银行等中小银行定向降准1个百分点，于4月15日和5月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。此次定向降准可释放长期资金约4000亿元，目的在于通过银行传导有利于促进降低小微、民营企业贷款实际利率，直接支持实体经济。

与此同时，央行还决定自4月7日起将金融机构在央行超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%。上一次超额准备金利率下调，还是12年前，2008年的全球金融危机期间。此外央行还通过定向中期借贷便利(TMLF)、逆回购、企业贷款考核标准等操作释放资金。

央行的确在通过货币政策刺激经济。但这些操作的目的是明确的：降低融资成本，优化供给结构，给予疫情中的小微和民企更多支持，很难导致楼市火爆。而且，虽有不少城市试探限购政策，但均遭到了坚决的制止。

而且货币供给的刺激是需要生产与消费来承接的，在消费者的消费与企业家的生产活动中循环，基础货币才能获得乘数效应的放大。

现在抑制经济活动的不是资金因素，而是自然因素。现在中国虽然已经开始逐步复工复产，但不时出现感染案例，会严重影响企业生产活动，防控疫情仍然影响生产效率。某种程度上，正在推进也意味着还没有全面复工复产。在需求方面，疫情的全球蔓延，严重影响了外贸出口，虽然2019年中国最终消费支出对GDP增长的贡献率达到了57.8%，但国内消费也同样受困于疫情。

所以，在消费与生产受到双重抑制的情况下，企业没意愿贷款，银行业要考虑风险，信用创造、基础货币的乘数效应都不高，央行供应货币的刺激效率就会下降，自然对房地产的刺激更是有限的。

从更大的经济基本面看，2020疫情的影响之下的经济，无法与2003年SARS相比。2003年二季度全国实际GDP增速由一季度的11.1%降至9.1%，下降了约2个百分点。但那时中国经济正处于加入WTO的红利期，SARS得以控制后，经济迅速回升，当年三季度GDP增长10.0%，全年实现10.0%的增长，较2002年提升0.9个百分点。现在的情况与当时并不一样，不要忘记，这一波降准中，第一次降准是发生在疫情之前。