在野党指责执政党的房地产调控过度抑制需求，现在文在寅政府决定用国有土地改建住宅。
文在寅任内这三年，韩国的房价涨得更快了。
涨幅最大的还是首尔地区。2017年5月他上任时，首尔公寓的价格中位数只有大约6亿韩元，如今飙升了50%以上，达到9.25亿韩元（约合77.4万美元，人民币540万元）。而首尔市2019年的人均收入是2326万韩元（约合人民币14万元）。
这并非文在寅不作为。相比向购房者提供税收优惠的前任总统朴槿惠，他的房产调控严格得多。上任前，他就将住房可负担列为自己的主要政策目标之一。入主青瓦台不久，文在寅就卖掉了此前在首尔购买的房子，表明自己不做“一户两套房”的决心。
8月初，他提出最新的调控方案，放宽城内建筑限制，将重建的旧公寓收归公用，改建一批军事用地和国有资产为住宅用地。但8月7日，总统府青瓦台包括秘书长卢英敏在内的6名高级官员，以房产调控不力等为由递交辞呈。
过去三年间，韩国政府曾先后颁布过22轮各式调控政策来稳定房地产市场，但未达到预期效果。决策者认为，多套房产持有者的投机交易是房价飞涨的主因。
数据显示，连外国人口也热衷于加入韩国的购房狂潮。据韩国国家税务总局（NTS）的统计，今年1月至5月间外国人口在韩国购买了3514套公寓，较去年同期的2769套增长了26.9%；总交易额达到10.5亿美元，比去年增长了49.1%。
NTS发现，这些购买行为大多数不是出于居住目的。共有1036名外国人口购买了两套及以上的公寓，总计2467套。其中866人拥有两套公寓，105人拥有三套，65人拥有四套或更多的公寓。
2017年1月至今年5月，外国人口在韩国共购买23167套公寓，其中32.7%的公寓从未有人居住。其中，中国人购买了13575套公寓，其次是美国人，购买了4282套。
去年12月16日，韩国政府推出一系列被称为史上最强力度的房地产调控政策，当日发布次日即开始实施。其中包括，首尔多地及京畿道周边地区在内的房地产投资过热区域内，市价超过15亿韩元（约合人民币900万元）的房产必须全款购买，禁止提供住房贷款。并且为避免交易双方故意压低价格获取贷款，以政府相关审核机构评定的市价为准。
政策出台当天，因市场担心住房供不应求，首尔江南区等地的高价住宅价格平均上涨20%至30%。
首尔房价飞涨是韩国房地产调控的重中之重
为带头呼吁遏制房产投机，韩国总统府建议，首尔都市圈内拥有两套以上住房的秘书官级别以上官员在半年内只留一套。
执政党共同民主党的决心不久便遭遇打击。7月7日，韩国民间团体“经济正义公民联盟”发布一项调查，4月当选的180名国会议员中，有42名议员在韩国拥有2套以上的住宅，其中21名执政党议员在政府划定的投资过热地区拥有2套以上住宅。此外，还有国会议员在自己的选区内没有房产，却在首尔拥有多套住宅。
韩国国务总理丁世均表示：“如果高级官员继续拥有多套住房，那么任何稳定房地产市场的措施都不会轻易赢得公众的信任，也不会奏效。”这之后，约有1500名韩国中央机关高级公务员被“优先建议出售房产”。
着力要求公职人员带头出售投资性住房，不仅是一种政治表率，也符合文在寅政府调控楼市的总体思路，即加重税负，提高购房或房屋持有成本，抑制多套房持有者转让交易。
梳理文在寅政府2017年以来的调控举措，大体可以分为三类：
一是控制购房者的贷款限额，提高房产交易的资本利得税。7月最新出台的政策是，多套房持有者在调控区内交易，在现行税率基础上加征10个百分点的转让税，两套房持有者的税率为20%，三套房持有者为30%。而不到一年内转售的住房资本利得税提高到70%，一年到两年之间出售的将征收60%。
二是扩大投机调控区的范围，并增加楼市供应。2018年，韩国政府誓言要在首尔周边开发土地建造30万套新房屋，并将新的小型住宅首先提供给低收入家庭。
三是建立卫星城，分摊资源供给压力。2019年，韩国政府宣布在高阳和富川建造新的卫星城市。
首尔公寓群空中全景，路透社2020年8月7日摄
6月17日，韩国政府颁布“617房地产新政”，进一步收紧贷款购房条件，扩大投机过热区域的范围，并对实际居住的条件做了更多限制。
但已有住房高度集中于少数人之手。日益增长的税金和贷款限制措施，压缩了刚需购房者的购买力。税负也被出租人转嫁给租房者。租客成本相应上升。
就在上周，《住宅租赁保护法》修正案通过后立即生效实施。法案规定，租户连续租住超过2年时，可在合同期满后要求延长2年租约，房东若非因实际入住等刚需，不得拒绝延长租期。同时，房东上调租金额度也不得超过现有租金的5%。
这项旨在保护租户权益的法案，由于限制了续签时租金的上调幅度，使得很多房屋的起始租金大幅上涨。首尔市一套实用面积85平方米的公寓，7月租金较前一月上涨了22%。
韩国长期的房屋租赁体制也助长了房地产的投机热潮。在韩国存在“全租”和“月租”两种租房形式。前者是指租户向房东一次性交付房屋总价30%到50%的押金，期间可免费使用房屋，到期后房东需全额退还押金。韩国的优质住宅大多采用全租形式。房东预收大笔押金后，可用于房产再投资。过去三年，全租房的押金价格上涨了15.3%，逼近房价。
根据NH投资证券公司2019年发布的报告，首尔的房价租售比已经超过了北京和香港，升至世界第一。这意味着首尔房产购置热度居高不下，而租客压力也与日俱增。
“当前的政府领导下，房地产市场规则意味着更严格的贷款规定和更高的征费。那些拥有足够现金的人不会有太大问题，但是那些需要借贷来购房的人将会遇到麻烦。”韩国鉴定院的一名分析师对路透社说。
今年4月15日，成功抗疫的执政党共同民主党在国会选举中获压倒性胜利，赢得五分之三席位
调控后房价不降反升，引起了大首尔地区三四十岁群体的抗议。他们大多是首都圈的刚需购房者，也是支持文在寅的主要选民群体。文在寅的支持率，从成功遏制新冠疫情蔓延时的71%，一路跌至44%。执政党的支持率也受殃及，下降至38%。与之相反，持保守主义立场的最大在野党未来统合党却成为了获利者，支持率上升至21%。
住房危机已经演变成文在寅政府的政治危机。
7月16日，文在寅在第21届韩国国会开幕式发表演讲，认为楼市调控政策是当前最大的立法课题，应上调转让税，减少税收减免，加重多套房持有者的负担，让人们认识到“炒房赚不到钱”。他希望朝野政党互相配合，使国会发挥作用。同时，要减轻实际居住者（如租客）的负担，保障普通百姓和年轻人购房和住房稳定。
在反对党看来，文在寅政府的强力调控侵害私有财产，是非理性的逆市场行为。他们还认为执政党过于强调抑制需求，而非扩大供给。
但事实上，文在寅政府也在不断平衡各方需求，谋求增加住房用地。
上周，韩国交通运输部曾提出开放首尔周边的绿地带（greenbelt），用于建设新的住房。但不到一周，首尔市政府拒绝了这一提议。
“绿地带是首尔发展浪潮中得到保护的最后堡垒，一旦破坏就无法恢复。”首尔市政府回应称，“我们一贯的立场是，将完全保留绿地带。我们仍在提高税率、限制房价的调控措施范围内行动。”
首尔国立大学林业学教授杨永昌（Youn Yeo-chang）告诉韩联社，只要想到气候变化和冠状病毒流行的现实，就能意识到维护可持续发展的生态系统有多么重要。
韩国政府计划改建为住宅区的国有土地分布图
于是，经历22轮调控后，8月4日，文在寅政府拿出了第23项政策，放宽建筑物高度限制，调高容积率至500%，建筑高度可达50层楼，以鼓励重建首尔市中心的旧公寓。新增容积率的50-70%将收归公有，以此回收的一半以上的住房将以公共租赁的形式供应市场，其余则出售给急需用房的首次购房者、无房者、青年人和新婚夫妇等。
同时，解除新城开发限制，将军事场所和其它相对闲置的国有资产转变为居民区。仅首尔辖区内就有176处国有用地因工程延期被计划投入开发。金营（Camp Kim）、龙山军事基地、泰陵高尔夫球场（Taereung golf course）和首尔西部的驾驶考试中心等都将改建为住宅项目。
这些举措预计到2028年将为首尔提供超过132000套新房屋。
紧接着，韩国财政部8月5日声明，将每周审查房地产市场，持续调查超过9亿韩元（约合75.4万美元）的房屋的交易资金来源，进一步打击市场投机性交易。
这轮措施，看起来是历史上韩国政府调控政策的折中，又更像是文在寅对卢武铉政策的修正。
2003年起，卢武铉政府开始对房地产实施累进税率，数次提高住房销售资本利得税，最高曾达到60%，以提高房地产的持有成本。但多套住房持有者宁愿支付高额个人不动产税，将房屋投入租赁市场，也不愿意轻易出售。交易房屋量减少又反过来推动房价上涨。2005至2006年，韩国平均房价上涨13.8%，首尔地区房价上涨超过24%。
他还提出计划十年内在新建城市或居住区筹资建设100万套低收入和无房户的住房。但因为资源高度集中，这些兴建的房屋吸引力不足，造成供过于求，购房者担心房屋贬值望而却步。
李明博上任后，为了应付全球金融危机，他重新支持多套住宅持有者进入交易市场，并鼓励开发商重建有30年历史的老旧住房，扩大住房供应。此举大幅刺激了房地产市场的交易。在韩国购房，人们不仅对住房拥有永久所得权，对小区也拥有同等土地面积的所有权。当开发商将低层建筑改建为高层公寓，房屋持有者将拥有大得多的住房面积。如今的高档住宅区江南区，当时许多只是低层的老公寓。
若要用卫星城疏散首尔地区的人口和资源，并非一夕之功。
卢武铉时期，韩国政府便试图兴建卫星城，计划将一些重要企业迁往忠南地区，但因财阀和在野党反对而并未成行。
他将行政首都南迁到世宗的计划在文在寅支持下得以再次延续。今天，韩国18个部委中，内政、教育、环境、贸易等在内的12个部门已经搬迁到世宗。但它的总人口仍然不到五十万，目前还没有地铁和火车站，基础设施无法与首尔相比。
房地产调控是历届韩国政府最重要的课题之一。韩国的经济高度依赖出口。上世纪90年代的亚洲金融危机让民众相信，比起动荡的货币，房地产才是最经久不衰的投资方式。
新冠肺炎大流行以来，为了刺激经济恢复，韩国央行已将利率下调了75个基点，同时实施量化宽松政策。但这也使得房产投资价值提升，房价飞涨。
“央行这时候做不了太多，冠状病毒带来经济萧条，不能仅出于控制房地产价格的目的就提高利率。”首尔韩华投资证券有限公司（Hanwha Investment & Securities Co.）的经济学家金金明（Kim Jin-myoun）说。
不过文在寅坚称，政府不会用炒热房地产来促进经济增长。
过去三年，惟有首尔在韩国主要城市中房价涨幅惊人
作为韩国的政治、经济、文化中心，首尔集中了83%的国有企业和91%的前一百企业。韩国统计局6月底的最新数据显示，首尔及京畿道的“大首尔区”人口今年预期达到2590万，超过韩国其它所有地区人口的总和。
2006年以来，首尔地区公寓的平均价格上涨了近160%，江南等高档区域的房价攀升幅度更大，号称“江南不败”。但近三年，首尔中心城区的人口不断迁出到京畿道和仁川、东部江原道等地，已呈下降趋势。
实际上，过去三年中，首尔以外的其他韩国城市的房价大致保持稳定，一些较小地区甚至价格下跌。相比首尔超过50%的房价涨幅，其它两个大型城市釜山和大邱分别增长了2％和15％，仅是首尔均价的三分之一。
在首尔，先来和后来者的差距已经很远了。改建国有土地以增加公用住房循环，是比刺激市场更稳健的举措。首尔再挣钱，终究不能永远扩张下去。